k1体育据悉,成都市土储中心近期披露了未来可上市土地资源情况,20宗分别来自青羊区、金牛区、成华区、高新区等核心城区的地块,已经基本具备了出让条件,预计将陆续推出。在这20宗地块中,有1宗成华区北湖61亩住兼商用地已于11月21日第四批次集中供地中正式公告,将于12月13日出让。
已公告的北湖61亩宗地位于成华区北湖板块核心区,板块内已规划了北湖未来公园社区、北湖东站TOD等重点项目,集中供地以来区域内土地出让活跃,环北湖生态公园目前已出让4宗涉宅用地。
2021年出让的123.7亩和136.47亩住宅用地,分别被首开和中铁建竞得。这两宗容积率仅为1.5的百亩大地块,奠定了北湖板块高品质改善住区的基本属性。如今两宗地所呈现的首开金地·鹭鸣北湖和中铁建·北湖揽樾已入市销售,其中首开金地·鹭鸣北湖的产品为3-4F、6-8F花园洋房,北湖揽樾则由华侨城和中铁建联合打造为3F叠拼和8F洋房产品。两项目均为临湖的低密高品质产品,目前在售产品均价约21000元/㎡左右。
在今年一批次集中供地中,兴城人居竞得的北湖板块两宗合约126亩住兼商用地,容积率均为1.5,且建筑高度不高于24米,商业占比40%-50%,成交楼面价均为9100元/㎡,住宅清水限价22100元/㎡。据出让条件,两宗地均“须自持宗地商业计容建筑面积比例不低于50%,在宗地出让年限内不得整体或分隔销售”。目前两宗地已完成项目备案,拟开工时间为2022年12月,k1体育拟建成时间为2025年12月。
在四批次公告中,北湖板块将出让的占地面积约61.67亩宗地同样是住兼商用地,容积率1.5,起拍楼面价8900元/㎡,土地最高限价10100元/㎡,住宅清水限价22100元/㎡。据规划条件,宗地“商业临湖滨一路、环湖路布局,宜与周边用地形成连续协调的城市界面,临湖商业建筑主体高度不高于24米,其他建筑主体高度不高于36米” 。宗地不仅具备低容低密的属性,还将建设40%-50%的商业项目,且竞得者须自持50%商业,必然将成为未来板块内的重点打造项目。
随着北湖未来公园社区确定为成都市未来公园社区建设的首个试点项目,北湖板块的城市建设、配套完善等,就为全城所关注。尤其是在目前该板块尚显欠缺的商业配套方面,成华区亦通过出让带有商业占比的土地资源来推动补足区域的商业配套。一定体量的自持商业要求,也意味着未来会有相当规模的新消费业态落位和产业资源导入。
可以看出,在北湖未来公园社区建设的强有力推动下,区域土地出让加速,居住项目加快入市,且围绕未来公园社区建设方向而展开的各项公共服务设施、未来公园场景等也已全面拉开。
一方面,即将出让的61.67亩住兼商用地一线临湖,未来呈现的商业体有充分的昭示面,更能在时间节点上成为该板块内首批建成开业运营的商业体,从商业价值的角度上看,是一宗难得的优质土地;另一方面,在未来公园社区建设的重点示范项目中进行商业及住宅项目的打造,也对开发企业的商业运营能力提出了较高要求。不过,对有经验和实力的企业来说,这也恰好成为了一个先天的竞争门槛,筛选排除了较多的潜在竞争者,k1体育有望以起拍地价获取该宗地块。
据悉,北湖板块计划再供应1宗面积约31亩的住宅用地,容积率2.0。宗地距离四批次出让的61亩宗地约300米,各项配套均可共享。地块位于北湖生态公园南部,可尽享北湖风光。目前北湖生态公园一期已经启用,凭借卓越的生态环境,已成为市民露营、运动、观鸟和夜市消费等的网红打卡地。
地块周边有成都锦城北湖小学、成都市龙潭小学校、成都市第三十八中学校、石室初中华青学校等学校教育配套,和四川省第一中医医院、成华区第七人民医院、成都市第二人民医院(龙潭院区)等医疗机构,日常生活便捷。
在成都市土储中心这次释放的20宗主城核心区优质土地资源中,除一宗已公告的北湖板块住兼商用地,其余19宗计划上市用地也非常值得开发企业重点关注。可以说,这19宗土地在后续上市过程中,也必然成为每一批次供地中的焦点。
19宗后续上市地块合计833.15亩,分别位于成华区、青羊区和金牛区。其中成华区7宗合计346.63亩;青羊区5宗合计154.59亩;金牛区6宗合计331.93亩。此外,还有1宗位于高新南区金融城板块的商服用地,面积约35.7亩。
从土地位置来看,这些地块均位于主城核心区,且所在板块均是当前楼市热点板块,区域新房市场供销两旺,购房者对板块的价值认同度高。
7宗成华区地块分别来自成都市未来公园社区首批试点项目所在的北湖板块、成都年轻客群置业主城区首选的二八板块、已启动大范围城市更新的崔家店板块和区域新房供应断档但购房者置业区域认同度较高的成渝立交板块;
5宗青羊区地块分别来自代言青羊区“西贵”的内金沙板块和热度迅速蹿升的青羊新城非遗博览园-马厂坝板块;
6宗金牛区地块分别来自有天府艺术公园和双TOD加持的国宾板块和机场搬迁问题得到解决、高品质文体配套已呈现、区域即将迎来面貌大变样的凤凰山板块;
高新区的1宗商服用地则来自金融城核心区,地铁1号线金融城站旁,是成都金融城板块压箱底的“绝版”好地。
作为主城区的供地大户,包括四批次在内,成华区自集中供地以来已累计供应39宗涉宅用地,合计面积约2160亩。吸引了华润、龙湖、首开、德商、凯德、中交、蜀道、首钢、兴城人居等众多优质开发企业入驻。未来计划供应的7宗位于成华区的涉宅用地,含北湖31亩地块,合计346.63亩,分别位于北湖板块、二八板块、崔家店板块和成渝立交板块。
崔家店板块近年来随着龙湖滨江天街、万科天荟广场、招商花园城购物中心的陆续开业,板块活力不断提升。目前崔家店板块已经启动1351亩城市更新项目,无疑为助推板块城市价值再度提升提供了新的空间和舞台。
崔家店位于成华区“金色中环”核心地段。今年4月,成华区向全球公开征集“金色中环”策划规划方案。依托中环路和地铁7号线,再结合城市更新,“金色中环”将快速提升区域内各项市政生活资源配套。同时,板块内还规划了舜和家园TOD项目,目前已完成一体化城市设计方案。据设计方案,舜和家园TOD将形成区域交通、生活、景观、商业的重构,项目将打造休闲街区,口袋公园、社区商业和滨水慢行系统等项目,最终形成以舜和家园站为核心的社区活力中心。
计划供应的4宗地分别位于崔家店南路两侧,分列新生堂妇幼医院东侧、南侧和西侧,k1体育位于舜和家园TOD一体化设计范围内。其中东侧2宗地面积分别为64.45亩和62.48亩,为住兼商用地。南侧和西侧宗地面积分别为68亩和26亩,为住宅用地。4宗地总计220.93亩,容积率均为2.0。
地块相对集中且单宗规模适中,周边各项配套齐全,距离地铁7号线米,公共交通出行便捷。自驾可快速切换至三环路与二环路快速通达全城。目前地块周边成熟社区点缀分布,生活配套齐全。地块旁即是成都市新生堂妇女儿童医院,周边还有成都市东升医院、成都市华川医院和成都成华北区医院等多个医疗机构。周边有成都双语实验学校和悦分校小学部、成都市双语实验学校、成都市列五中学、成都市成华小学、成都理工大学等学校,有城东体育公园、杉板桥公园、多宝寺公园和槐树店公园等多个公园绿地。距成都理工大学约1公里,在校师生约4万人,年轻群体众多,消费市场广阔。
地块周边2公里内近两年共成交7宗土地,分别由融创、德商电建、凯德、龙湖、华建、华天文旅等企业竞得,成交楼面价在9800-16100元/㎡不等。周边在售新房项目主要有华建锦院,均价22600元/㎡,融创至和雅颂,总价480万元起。
近年来不断加快的城市更新,使二八板块城市界面不断焕新,各项配套逐渐齐全,已升级为成都市的“城市副中心”之一,成为主城内的当红板块。
计划供应的二八板块36.7亩宗地为商兼住用地,容积率3.0。宗地地处建设北路与中环路交汇区十字路口处, 右靠成华区重点打造的重要动脉环线一一金色中环, 紧邻地铁7号线二仙桥站,通勤出行便捷。同时,地块周边己陆续汇聚万科、龙湖等多个高品质住宅项目,东郊记忆、龙湖滨江天街、万科天荟等商业载体密布,嘉祥外国语学校、成都四十九中、二仙桥公园等高品质配套齐备。
计划供应的保和58亩宗地位于三环路外侧,东临青龙湖湿地公园,生态资源优势突出。地块距地铁4号线公里,公共交通出行便捷。宗地周边各项配套齐全,有凯德广场、成都市华建学校、成都市双语实验学校、四川省人民医院(城东病区)等,能满足日常生活需求。
该板块在过去约三年时间里,仅在今年有一宗住宅用地供应,区域新房市场已处于断供状态,即将推出的58亩住宅用地,无疑相当于为这个生活成熟度高的板块再度开闸“放粮”。
包括四批次在内,青羊区自集中供地以来已累计供应18宗地涉宅用地,合计面积约892亩。吸引了成都城投、中铁建、北京稳石、华润、华添、香港置业、厦门国贸、爱情地产等企业先后入驻开发。青羊区计划供应的5宗涉宅用地,合计154.59亩,分别位于青羊新城和内金沙板块。
青羊新城近年来已成为青羊区供地主力板块,今年三批次土拍中,青羊新城蔡桥板块的2宗地均溢价成交,被中铁建竞得,成为三批次土拍少有的亮点之一。
青羊新城计划供应的4宗涉宅用地,均处于马厂坝TOD综合开发范围内,为2020年8月调规后新增的涉宅用地。其中1宗为马厂坝TOD三期住宅用地,占地面积42.6亩,容积率2.5。董家坝3宗地占地面积均在25亩左右,除24亩为住兼商用地外,其余2宗均为住宅用地,容积率均为2.0。
马厂坝TOD综合开发项目总体定位为健康服务创智城,将打造成国内外创新资源集聚辐射的国际化合作引领区,产业智慧化、城市空间智能化的科技创新区。目前4宗地附近有佳兆业广场、成都市七中实验学校、成都市青羊区文家医院、非遗博览园等生活配套,能满足日常基本生活所需。
地块周边近两年来共成交5宗涉宅用地,分别由国贸、k1体育城投、兴光华、厦门国贸和香港置业竞得,成交价在11200-14000元/㎡不等。周边主要在售项目为国贸鹭原和香港置地西元,两个项目精装均价都在26000元/㎡左右。
内金沙板块是青羊区居住氛围成熟区域,交通、生态、商业等各项配套齐全,周边优质教育资源分布密集。板块内成熟小区居多,近年来新房项目供不应求,居民改善置换需求强烈。
计划供应宗地位于三环内侧,占地面积36亩,为住宅用地,容积率2.0。宗地周边密集分布着草堂小学、金沙小学、泡桐树小学、树德实验中学、石室联合中学等名校,教育资源优势突出。距宗地500米即是三环路苏坡立交,距地铁4号线米,日常交通出行便捷。宗地旁即是成都第一骨科医院,周边还有成飞医院、成都金沙医院等医疗机构,日常就医方便。宗地距西单商场仅约1公里,周边还有鹏瑞利青羊广场、青羊万达广场、优品道广场等购物中心,日常生活无忧。宗地周边有金沙滨河公园、苏坡公园、黄忠公园、清水河公园等生态绿地,是平时休闲散步的好去处。
宗地周边近三年来共出让3宗土地,分别是2020年成交的德商云门天玺33亩地块和2021年成交的融信23亩地块,成交价分别为16900元/㎡和16800元/㎡,德商云门天玺打造为250-345㎡的叠拼产品,总价580万元起,融信地块尚未开盘销售,项目清水限价24100元/㎡。
包括今年四批次在内,金牛区自集中供地以来已累计供应27宗地涉宅用地,合计面积约1504亩。目前金牛区已吸引了成都城投、兴城人居、葛洲坝、电建、交投、轨交、北京城建等众多央、国企入驻深耕。未来计划供应的金牛区6宗优质涉宅用地,分别位于国宾板块和凤凰山西板块。
国宾板块近年来开发建设节奏不断加快。以金牛宾馆为核心打造的天府艺术公园,围绕“三园三湖三坊”,规划打造三个特色风貌街区及TOD多元创新活力区,让国宾板块不仅拥有了全新的文化地标,更是已成为塑造公园城市特色风貌的封面区域。
国宾板块3宗计划供应的涉宅用地,分别位于侯家桥TOD和金周路TOD区域。目前区域整体正处于持续开发中,板块价值逐渐兑现,将成为城西下一个市场热点区域。
侯家社区5组2宗地面积分别为83.82亩、62.44亩,均为住宅用地,容积率2.0,毗邻地铁6号线侯家桥TOD和梓潼宫TOD,周边各项配套设施较为完善,可一站式享受两大TOD的便捷生活。2宗地毗邻规划的锦城公园(上府河片区),从区域内出发自驾通过红光大道与西华大道,能快速切换至三环路与四环路通达全城。周边有成都市全兴小学、金牛区希望学校、三六三医院、爱琴海购物公园、四季城商业广场、天府艺术公园等齐全配套,能够满足日常生活所需。地块周边还有规划的幼儿园、中小学和三甲医院,加上两大TOD项目,未来生活将更加便捷。
金泉街道54亩宗地,为住宅用地,容积率2.0,毗邻2号线金周路站,位于金周路TOD城市一体化设计范围内,可一站式享受金周路TOD的便捷生活。宗地周边教育资源密布,1.5公里内有机关二幼、茶店子小学城西校区、金牛中学、成都外国语学校附属小学等学校,全龄化教育无忧。宗地周边有沃尔玛、中海购物中心等成熟商业支撑,购物消费无忧。宗地旁即中海体育公园和两河城市森林公园,生态资源优越。
国宾板块3宗土地周边近两年来已累计成交14宗土地,分别由万科、龙湖、交投电建、轨交、人居、葛洲坝等企业竞得,成交价在8454-15500元/㎡不等。周边在售代表楼盘有龙湖香港置地瑰云里,精装均价约25000元/㎡,城投置地国宾璟园,清水均价约24000元/㎡。
凤凰山板块紧邻天府大道城市发展功能轴,凤凰山体育公园现已竣工验收,将承办大运会篮球赛和2023年的亚洲杯比赛。同时,凤凰山机场搬迁已列入计划中,搬迁后将释放出海量的土地资源,并解决航线影响、建筑限高两大问题,板块将成为核心城区又一片发展热土。
板块计划供应3宗地位于凤凰山公园西侧,为连襟地,面积合约131.67亩,均为住宅用地,容积率均为2.5,可连片开发打造。3宗地周边景观资源较为丰富,分布有凤凰山公园、成都露天音乐公园、沙河公园等市政公园,生态绿地环抱。宗地周边还有锦西小学、k1体育树德实验中学、天悦汇、金牛区妇幼保健院等配套设施。
高新区计划供应的35.7亩商服用地位于高新南金融城核心区,参考容积率6.5。宗地距地铁1号线号线米左右的步行范围内,距离地铁5号线公里,公共交通出行便捷。
这里不仅是交子金融商圈中轴线交子大道的东侧起始点,也是金融城双塔、中国华商国际金融中心等金融城地标建筑林立之地,160元/㎡/月的超甲级写字楼租金水平、4-5万元/㎡的商务公馆售价、伊藤+特色美食城的商业流量入口、交子大道10余栋超甲级写字楼的白领办公人群消费力基础,令这宗商业用地呈现出多种可行的解法。
以上20宗位于主城核心区的优质土地,除北湖61亩已在四批次公告外,每一宗地的亮点都 “可圈可点”,将在明年的土拍中陆续推出,每一宗都值得开发企业提前关注、研判。开发企业可联系成都市土地储备中心了解土地详情。